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Introdução

A Lei Complementar nº 214/2025 (LC 214/2025), com as alterações da LC 227/2026, instituiu o redutor de ajuste: valor vinculado a cada imóvel de contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, que reduz a base de cálculo quando o imóvel é alienado por contribuinte regular (art. 257). Para os imóveis de propriedade ou em construção em 31/12/2026, o valor inicial é fixado nessa data (art. 258, § 1º) e, a partir daí, atualizado pelo IPCA (art. 257, § 3º). É esse valor inicial que define quanto da valorização acumulada antes da reforma deixará de compor a base de cálculo na venda futura. O prazo é curto, e o tema merece atenção imediata.

Como se define o valor inicial

Para o imóvel de propriedade em 31/12/2026 e sem obra em andamento, o redutor inicial é o valor de aquisição atualizado ou, por opção do contribuinte, o valor de referência de que trata o art. 256 (art. 258, I). O valor de referência é uma estimativa de valor de mercado elaborada pelas administrações tributárias e divulgada no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), a partir do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Para o imóvel em construção na mesma data, o valor inicial é o de aquisição do imóvel, acrescido dos bens e serviços adquiridos antes de 1º/1/2027 que possam ser contabilizados como custo de produção ou despesa direta, com documentos fiscais idôneos, sem opção pelo valor de referência (art. 258, II).

Ilustração hipotética. Um imóvel com valor de aquisição atualizado de R$ 400.000 e valor de referência de R$ 1.500.000, vendido no futuro por R$ 2.000.000, teria base de cálculo de R$ 1.600.000 se prevalecesse o primeiro valor e de R$ 500.000 se prevalecesse o segundo. A diferença de R$ 1.100.000 na base não constitui economia assegurada: depende da divulgação do valor de referência, da opção do contribuinte e do enquadramento do imóvel (valores sem atualização pelo IPCA e sem outros redutores).

O papel da avaliação

A lei não impõe laudo de avaliação para constituir o redutor. O valor de referência será definido pelo Fisco, e o seu método, bem como o procedimento de impugnação, dependem de ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS (Decreto nº 12.955/2026, arts. 366 e 367), que ainda não foi publicado. Quando disciplinada, a impugnação deverá ser fundamentada, com laudos ou pareceres (Decreto, art. 367). Se o valor de referência não estiver disponível em 31/12/2026, o contribuinte que não tiver optado por ele poderá recorrer à estimativa de valor de mercado, hipótese subsidiária prevista no art. 258, § 2º, também dependente de procedimento específico.

Nesse cenário, o laudo é uma reserva técnica: não é obrigação, mas é a prova com que o contribuinte poderá contestar um valor de referência que considere inadequado ou sustentar a sua própria estimativa. Recomendamos, por prudência, produzi-lo enquanto o estado do imóvel em 31/12/2026 ainda pode ser documentado. É razoável supor, ainda, que a procura por avaliadores aumente à medida que o prazo se aproxima.

Cuidados antes de contratar

• Triagem. Nem todo imóvel justifica a avaliação. Calcule antes o valor de aquisição atualizado pelo IPCA: se já estiver próximo do valor de mercado, o laudo pode não compensar.
• Regime. Nas vendas abrangidas pelo RET ou pelo parcelamento do solo, opções irretratáveis, o redutor não é deduzido (Decreto, arts. 461 e 462). Defina o regime antes de investir em laudos.
• Qualidade técnica. O laudo deve ser elaborado por profissional habilitado, preferencialmente segundo a NBR 14.653 da ABNT, com pesquisa de mercado, amostragem e registro fotográfico datado. Opinião de valor de corretor, sem metodologia, tende a não atender à finalidade.
• Prova do custo. Reúna matrícula atualizada, escrituras, comprovantes de pagamento e guias de ITBI e laudêmio (art. 258, § 6º).
• Repercussão em outros tributos. Um valor de mercado elevado, formalizado em laudo, pode ser invocado, em tese, como referência para IPTU, ITBI e ITCMD. O ganho no IBS e na CBS deve ser ponderado contra esse risco.

Conclusão

A avaliação dos imóveis não é uma obrigação legal, mas pode ser decisiva para quem possui imóveis de custo histórico baixo. Recomendamos relacionar os imóveis, fazer a triagem descrita, organizar a prova documental e, quando justificado, contratar a avaliação desde já, acompanhando a regulamentação do valor de referência. Nossa equipe está à disposição para analisar cada caso.

Base normativa: Lei Complementar nº 214/2025, arts. 251, 252, 256 a 258 (com as alterações da Lei Complementar nº 227/2026); Decreto nº 12.955/2026, arts. 366, 367, 461 e 462.

Orientação de caráter geral, com base na legislação e na regulamentação conhecidas em novembro de 2026, sujeita a atualização conforme as normas ainda pendentes. Não substitui a análise de cada caso concreto.