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Nova Solução de Consulta da Receita diverge de entendimento anterior sobre venda de imóveis no lucro presumido
A Receita Federal publicou a Solução de Consulta Cosit nº 95/2026, definindo que a receita obtida com a venda de imóveis originalmente classificados no ativo não circulante imobilizado deve ser tributada como ganho de capital pelas pessoas jurídicas optantes pelo lucro presumido — ainda que os bens tenham sido posteriormente reclassificados em razão de mudança no objeto social da empresa. O entendimento diverge, na prática, da orientação fixada pela própria Receita em 2021.
O entendimento anterior: Cosit nº 7/2021 e nº 221/2024
Pela Cosit nº 7/2021 — depois ratificada pela Cosit nº 221/2024 —, a venda de imóveis próprios constitui receita bruta, sujeita aos percentuais de presunção de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL), sempre que a compra e venda de imóveis integrar efetivamente o objeto social e a operação ordinária da empresa, ainda que o bem tenha sido antes locado a terceiros. A exceção ficava restrita a imóveis destinados à manutenção das atividades próprias da empresa, hipótese em que a venda configura ganho de capital.
A divergência e seus riscos
A nova solução de consulta, ao tornar irrelevante a redefinição real do objeto social, converte a destinação contábil originária do imóvel em critério praticamente permanente — mesmo diante de mudança substancial e comprovada de atividade empresarial. Isso gera insegurança jurídica para contribuintes que estruturaram operações com base no entendimento de 2021, com risco de autuação, glosa dos coeficientes de presunção, exigência do imposto sobre ganho de capital e multa de ofício.
Recomendações práticas
Empresas do setor imobiliário optantes pelo lucro presumido que reclassificaram imóveis do ativo imobilizado para o estoque devem: reforçar o acervo probatório da mudança real de atividade; avaliar a formulação de consulta tributária própria; e, em cenários de maior exposição, avaliar medida judicial preventiva.
Este texto tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico sobre casos concretos. Para orientação específica, contate a equipe de Chaves e Maran Advogados.
