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O que o STJ decidiu

A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar agravo interno em recurso especial, reafirmou entendimento de grande impacto para o contencioso e para a estruturação de operações imobiliárias: a pretensão indenizatória decorrente de evicção total, quando ligada a contrato (ou compromisso) de compra e venda de imóvel, é regida pela prescrição de 10 anos (art. 205 do Código Civil), por envolver relação jurídica de natureza contratual.

Em síntese, o tribunal afastou a aplicação do prazo trienal associado a “reparação civil” (art. 206, §3º, V, do CC) quando o fundamento do pedido indenizatório decorre da garantia de evicção típica das relações contratuais de alienação onerosa.

Contexto: evicção e pedido indenizatório

A controvérsia analisada envolveu ação de indenização proposta por adquirentes que, após a aquisição de imóvel por instrumento particular, tiveram reconhecida a perda integral do bem (evicção). Nas instâncias ordinárias, além de discussão processual sobre contestação, reconheceu-se a prescrição, sob a premissa de prazo menor.

Ao apreciar o caso, o STJ concentrou-se em dois eixos:

• Questão processual (tempestividade da contestação); e
• Questão de direito material (prazo prescricional da indenização por evicção).

Núcleo do julgado: prescrição decenal e natureza contratual da evicção

O ponto central do acórdão é a qualificação jurídica da pretensão: indenização por evicção, no contexto de compra e venda, decorre de responsabilidade contratual.

A garantia contra evicção integra o regime jurídico do contrato de compra e venda. Por isso, a pretensão indenizatória não se confunde com ilícito extracontratual típico (responsabilidade aquiliana). Em consequência:

• aplica-se o art. 205 do CC (prazo decenal), como regra geral para pretensões pessoais não submetidas a prazo específico; e
• afasta-se o art. 206, §3º, V, do CC, na medida em que o fundamento não é um “dano” autônomo desligado do vínculo, mas sim a violação de dever contratual/garantia legal da alienação onerosa.

Termo inicial da prescrição: “ciência inequívoca” e actio nata

Outro aspecto prático importante: o STJ registrou que o direito de pleitear os danos oriundos da evicção surge quando o titular tem ciência inequívoca da lesão e de sua extensão (teoria da actio nata).

Esse ponto é decisivo em casos concretos, porque o marco inicial pode variar conforme a dinâmica do litígio que levou à perda do bem, por exemplo:

• data em que a decisão judicial que reconhece o direito de terceiro se torna eficaz/estável (a depender do contexto fático);
• momento em que ocorre a privação substancial do uso e da fruição do bem (perda da posse, imissão do terceiro, desocupação, etc.);
• consolidação do prejuízo em extensão mensurável.

A lição prática é direta: a prova do “quando” e do “quanto” do dano é tão relevante quanto a prova da própria evicção.

Consequência do julgamento: retorno dos autos ao 1º grau

Ao reconhecer a incidência do prazo decenal e afastar a prescrição decretada nas instâncias ordinárias, o STJ determinou o prosseguimento do feito, com retorno à origem para exame do mérito indenizatório.

Repercussões para clientes e para a advocacia imobiliária

Este precedente reforça três mensagens úteis para atuação consultiva e contenciosa:

Gestão de risco e “vida longa” da responsabilidade

Operações de compra e venda podem gerar exposição indenizatória por até 10 anos, o que recomenda atenção a garantias contratuais, declarações do vendedor e mecanismos de alocação de risco.

Due diligence registral e documental com foco em risco de evicção

A decisão premia prevenção: análise dominial, cadeia de títulos, ônus reais, litígios correlatos, confrontações e inconsistências registrais passam a ter ainda mais relevância econômica.

Estratégia de prescrição depende do termo inicial bem documentado

Para o autor, é essencial demonstrar quando houve ciência inequívoca e extensão do dano; para o réu, a discussão se desloca para a fixação desse marco (e não apenas para a defesa genérica do prazo trienal).

Conclusão

O STJ reafirmou, com clareza, que indenização por evicção total em compra e venda de imóvel é pretensão de matriz contratual, submetida ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, além de reiterar a lógica da actio nata para definição do termo inicial. Trata-se de entendimento que fortalece a previsibilidade em litígios e, ao mesmo tempo, incentiva maior rigor em diligências e na engenharia contratual das transações imobiliárias.

Referências

AgInt no REsp nº 1.854.664/RO (2019/0380662-3) – 4ª Turma do STJ

Rel.: Min. João Otávio de Noronha | Publicação no DJEN/CNJ: 12/12/2025 (assinatura eletrônica em 01/10/2025)