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Incide ITCMD na permuta de imóveis? A Resposta da Consultoria Tributária de São Paulo, à Consulta Tributária RC 31158/2025, disse que sim!

Contexto e Interpretação Jurídica

A Consultoria Tributária do Estado de São Paulo enfrentou uma questão relacionada à incidência do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) em uma permuta de imóveis urbanos com valores distintos, sem compensação financeira (torna), atribuídos pelos permutantes de forma divergente aos seus respectivos valores venais.

A questão factual

– A consulente, entidade com atividade principal de incorporação imobiliária, permutou partes ideais de imóveis em construção (valor venal: R$ 711,07 cada) por imóvel único, urbano, pertencente à outra parte contratante, com valor venal de R$ 388.656,44.
– As partes, porém, atribuíram valor simbólico de R$ 72.500,00 a cada fração ideal, totalizando R$ 145.000,00, considerando o valor de R$ 145.000,00 também ao imóvel da segunda parte.
– Ao registrar a escritura, o oficial de registro imobiliário exigiu guia de recolhimento ou comprovante de isenção do ITCMD, entendendo que, por ter ocorrido vantagem para um dos permutantes – sem torna –, essa diferença teria caráter de doação.

Os questionamentos formulados

1. Haveria incidência do ITCMD nessa permuta com valores declarados diferentes dos valores de mercado/venal?
   2. Poderiam as partes escolher atribuir, na permuta, o valor venal ou de mercado daquele que seja mais elevado, sem ensejar doação?

Fundamentação Legal e Entendimento da Fazenda

A decisão da Consultoria Tributária assinalou os seguintes pontos:

1. Quando há permuta de imóveis com valor diferenciado e sem compensação proporcional (torna), a diferença patrimonial caracteriza doação sujeita ao ITCMD, cujo contribuinte é o donatário – o que recebe imóvel de valor maior.

2. Quanto à base de cálculo do ITCMD:
– Adota-se o valor venal, representando o valor de mercado do bem à época do ato.
– O valor de cálculo não pode ser inferior ao valor lançado para o IPTU, conforme RITCMD/SP e legislação correlata.

3. Ainda, a Fazenda Estadual não é obrigada a aceitar valores atribuídos pelas partes que destoem do valor de mercado. O fisco pode, de ofício, revisar o valor declarado para fins de tributação, com fundamento no art. 11 da Lei 10.705/2000 e no art. 149 do CTN.

Implicações Práticas para os Contribuintes

1. Risco de tributação sobre diferença não compensada: Permutas com valor discrepante devem ser cuidadosamente analisadas. A ausência de torna pode caracterizar doação, sujeitando-se ao ITCMD.2. Atenção à base de cálculo: O valor da transação informado deve refletir o valor de mercado ou venal, e nunca inferior ao IPTU. Adoção de valores simbólicos incompatíveis com o mercado pode ensejar autuação.

   3. Preparação documental e defesa administrativa: Recomenda-se reunir documentos que comprovem os valores atribuídos. Em caso de questionamento, será necessário formalizar requerimentos e defesas.

Conclusão

A Consulta RC 31158/2025 reafirma que permuta de imóveis com disparidade de valores e sem compensação pode ser considerada doação, sujeitando-se ao ITCMD sobre a diferença patrimonial. A base de cálculo deverá respeitar o valor de mercado ou venal, observando-se o teto mínimo dos valores de IPTU.

Essa decisão reforça a necessidade de cautela na orientação sobre operações de permuta, preparação de documentação transparente e estratégica, e atuação preventiva junto à Administração Tributária.