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Quando uma pessoa física vende um imóvel urbano, o raciocínio mais comum é simples: compara-se o valor de compra com o valor de venda e, havendo lucro, apura-se o ganho de capital para fins de Imposto de Renda.

No caso do imóvel rural, a lógica é diferente. Desde a Lei 9.393/1996, há uma sistemática específica baseada no chamado Valor da Terra Nua (VTN), utilizada também para o ITR, o que frequentemente gera dúvidas e insegurança na hora de calcular o imposto.

A seguir, explicamos como funciona essa sistemática, sem pretensão de esgotar o tema e sem substituir a análise individualizada de cada caso concreto.

O que é o ganho de capital na alienação de imóvel rural?

Em linhas gerais, o ganho de capital corresponde ao lucro obtido com a alienação de bens e direitos, isto é, a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição.

Para o imóvel rural, porém, a legislação adotou critério próprio. A Lei 9.393/1996 relacionou a apuração do ganho de capital ao Valor da Terra Nua (VTN), que é a base declarada para o ITR e informada anualmente na declaração específica do imóvel rural.

Com isso, a análise não se limita ao preço da escritura de compra e ao valor recebido na venda. A lei direciona o cálculo para a variação do VTN entre o ano em que o imóvel foi adquirido e o ano em que foi vendido, respeitadas as demais regras do Imposto de Renda.

Terra nua x benfeitorias: por que essa diferença importa?

Para entender a tributação do imóvel rural, é essencial separar dois elementos:

Terra nua (VTN)

É o valor do solo em si, sem construções, sem culturas plantadas, sem pastagens cultivadas e sem outros melhoramentos.

Benfeitorias e melhoramentos

Englobam edificações (casas, galpões, currais), sistemas de irrigação, plantações, florestas plantadas, pastagens cultivadas e demais investimentos realizados para exploração econômica do imóvel.

A legislação do imposto sobre a renda da atividade rural trata essas benfeitorias como parte do resultado da exploração rural (receitas e despesas), e não simplesmente como aumento do valor da terra nua.

Em termos práticos:

• a terra nua é o foco principal na apuração do ganho de capital na alienação do imóvel rural;
• as benfeitorias se relacionam com o resultado da atividade rural, que segue regras próprias na apuração do Imposto de Renda.

Assim, ao vender um imóvel rural, nem todo o valor recebido será necessariamente considerado ganho de capital: parte pode corresponder à terra nua e parte pode estar vinculada à exploração rural.

O que diz o artigo 19 da Lei 9.393/1996?

A Lei 9.393/1996, que disciplina o ITR, trouxe no artigo 19 regra específica para o ganho de capital na alienação de imóvel rural por pessoa física.

Imóveis rurais adquiridos a partir de 1º de janeiro de 1997

Para imóveis rurais adquiridos a partir de 1º/01/1997, a lei estabelece que, para fins de ganho de capital, tanto o custo de aquisição quanto o valor de alienação devem ser apurados com base no VTN declarado para fins de ITR nos anos da aquisição e da venda.

Ou seja, o parâmetro legal para a terra nua deixa de ser apenas o valor da escritura e passa a ser o Valor da Terra Nua informado na declaração do imóvel rural (ITR/DIAT/DITR) no ano de aquisição e no ano de alienação.

Imóveis rurais adquiridos antes de 1º de janeiro de 1997

Para imóveis rurais adquiridos antes de 1º/01/1997, a própria lei prevê que o custo de aquisição será aquele constante da escritura, observado o que dispunha a legislação do Imposto de Renda à época.

Nessa hipótese, a análise costuma ser mais complexa, pois envolve:

• o texto do artigo 19 e seu parágrafo único;
• as regras gerais de apuração do ganho de capital para bens adquiridos antes de 1997;
• eventuais critérios de atualização aplicáveis conforme a legislação vigente em cada período.

Como essa sistemática funciona na prática?

A lógica pode ser visualizada por meio de exemplos meramente ilustrativos, sem considerar isenções, atualização monetária ou outras particularidades.

Exemplo 1 – Imóvel rural adquirido após 1997

• Aquisição em 2005: VTN declarado no ano da aquisição: R$ 300.000,00.
• Alienação em 2025: VTN declarado no ano da venda: R$ 800.000,00.

Em uma visão simplificada, o ganho de capital relativo à terra nua seria a diferença entre os VTNs:

Ganho de capital aproximado = R$ 800.000,00 – R$ 300.000,00 = R$ 500.000,00.

Percebe-se que o foco está nos valores declarados como VTN, e não necessariamente no valor de compra e venda da escritura, sempre com atenção às demais exigências legais.

Exemplo 2 – Imóvel rural adquirido antes de 1997

• Aquisição em 1990: custo de aquisição (escritura) de R$ 100.000,00.
• Alienação em 2025: o valor de venda deverá ser examinado com base nas normas gerais de ganho de capital para bens adquiridos antes de 1997, combinado com o que prevê a Lei 9.393/1996.

Nesse caso, podem incidir regras específicas de atualização e critérios próprios da legislação anterior, razão pela qual é indispensável uma análise técnica mais detalhada.

O papel do ITR e do VTN na tributação

Como a Lei 9.393/1996 vincula a apuração do ganho de capital ao Valor da Terra Nua, a declaração de ITR passa a ter dupla relevância:

• serve de base para o cálculo do próprio ITR;
• influencia a apuração do Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital na alienação futura do imóvel.

Por isso, a definição do VTN não deve ser feita de forma aleatória. É importante observar:

• a coerência com os valores de mercado;
• a existência de documentos de suporte (laudos técnicos, avaliações, referências de mercado).

VTNs muito abaixo da realidade podem gerar questionamentos fiscais quanto ao ITR. Por outro lado, VTNs mais elevados podem repercutir na apuração do ganho de capital, ao aumentar o custo de aquisição e potencialmente reduzir a base tributável na venda. Em qualquer cenário, a fixação do VTN deve seguir critérios técnicos e jurídicos consistentes.

Normas infralegais e discussões sobre sua aplicação

Após a edição da Lei 9.393/1996, a Receita Federal publicou normas infralegais sobre a apuração do ganho de capital na alienação de bens por pessoas físicas, incluindo o imóvel rural.

Essas normas:

• detalham como considerar o VTN para fins de custo de aquisição;
• indicam em quais situações o valor efetivo de compra e venda continua relevante;
• estabelecem critérios diferentes conforme o momento da aquisição e da alienação.

Em alguns pontos, tais regramentos foram criticados por, em tese:

• ir além do que a própria lei estabeleceu;
• criar diferenciações entre contribuintes em situações semelhantes, em razão de detalhes como a data de aquisição, a data da venda ou a data da declaração.

Por isso, a aplicação dessas normas frequentemente é objeto de discussão na esfera administrativa e judicial, o que reforça a necessidade de avaliação específica em cada caso.

Cuidados práticos antes de vender um imóvel rural

Embora cada operação exija um olhar próprio, alguns cuidados gerais podem ser destacados:

Revisar o histórico do imóvel

• Ano e forma de aquisição (compra, doação, permuta, sucessão etc.);
• Valores constantes nas escrituras e na declaração de bens da pessoa física.

Conferir as declarações de ITR

• Verificar o VTN declarado ao longo dos anos, em especial nos anos de aquisição e de alienação;
• Confirmar se há documentação técnica que respalde os valores informados.

Separar terra nua e benfeitorias

• Identificar qual parcela do preço de venda corresponde à terra nua;
• Documentar investimentos em benfeitorias (construções, plantações, pastagens cultivadas etc.), que têm tratamento específico ligado à atividade rural.

Avaliar legislação e entendimentos aplicáveis

• Identificar se o imóvel foi adquirido antes ou depois de 1º/01/1997;
• Verificar as normas complementares pertinentes a cada período;
• Considerar o entendimento das autoridades fiscais e dos tribunais sobre o tema.
• Em casos de recolhimento indevido ou a maior, pode ser analisada a possibilidade de restituição, sempre mediante avaliação técnica.

Conclusão

O ganho de capital na alienação de imóvel rural por pessoa física possui peculiaridades importantes em comparação com o imóvel urbano. A Lei 9.393/1996 conferiu papel central ao Valor da Terra Nua declarado para fins de ITR, tornando a própria declaração do imóvel rural um elemento chave na futura apuração do Imposto de Renda.

Ao mesmo tempo, normas infralegais e regras específicas para diferentes períodos (antes e depois de 1997) conferem complexidade ao tema, o que explica a existência de frequentes dúvidas e controvérsias.

Diante disso, recomenda-se que cada operação de venda de imóvel rural seja analisada com cuidado, levando em conta:

• o histórico do bem;
• os VTNs declarados;
• a data de aquisição;
• a legislação vigente em cada momento;
• o entendimento das autoridades fiscais e dos tribunais.

Este texto tem caráter meramente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada. É recomendável que o conteúdo seja revisado e complementado pelo advogado responsável, que poderá ajustar as referências legais e adequar o material ao caso concreto e à linha de atuação do escritório.