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A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp nº 1.797.345/RS (Rel. Ministro Raul Araújo, julgado em 10/3/2026), negou provimento, por unanimidade, a recurso especial de condomínio residencial, mantendo a nulidade de cláusula de convenção que estabelecia cobrança diferenciada de cotas para determinado tipo de unidade, sem observância da isonomia entre condôminos.

O caso

Em assembleia de 2013, o condomínio aprovou critério segundo o qual as unidades do tipo “Palmeira” (311,06 m²) pagariam duas cotas condominiais, enquanto as demais tipologias pagariam apenas uma, independentemente de sua metragem. Condôminos de unidades intermediárias — algumas com metragem próxima ou superior às demais unidades sujeitas a apenas uma cota — ajuizaram ação anulatória por violação à isonomia.

O que decidiu o STJ

O Relator reafirmou que a convenção condominial, regularmente aprovada, tem natureza normativa e força vinculante para toda a coletividade — mas a intervenção judicial para invalidar critério de rateio é cabível em hipóteses excepcionais: ausência de requisitos formais, vício de consentimento, ou violação à isonomia. No caso concreto, a cláusula que fixava duas cotas exclusivamente para as unidades “Palmeira” não considerou a existência de outras unidades com metragens semelhantes ou até superiores, sujeitas a apenas uma cota — disparidade de tratamento que justificou a nulidade.

Implicações para incorporadoras e administradoras

É lícito à convenção adotar critério de rateio diverso da fração ideal, mas esse critério deve ser tecnicamente consistente. Empreendimentos com tipologias variadas — comuns em loteamentos fechados e condomínios de casas — devem calibrar cuidadosamente os critérios de rateio diferenciado, sob pena de nulidade judicial da cláusula.

Este texto tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico sobre casos concretos. Para orientação específica, contate a equipe de Chaves e Maran Advogados.