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Em transações imobiliárias, é comum que a prefeitura cobre o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) com base em um valor de referência que ela mesma estipula, muitas vezes superior ao valor real da negociação. Essa prática, apesar de corriqueira, é ilegal e pode gerar prejuízos ao comprador.

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Por que a cobrança do ITBI com base no valor de referência é ilegal?

A 1ª seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do tema repetitivo nº 1.113, estabeleceu as três premissas para a base de cálculo do ITBI nas operações de compra e venda:

1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU;
2. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de veracidade e somente pode ser afastado pelo Fisco mediante instauração de processo administrativo;
3. O município não pode arbitrar, de forma unilateral, a base de cálculo do ITBI.

Portanto, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor efetivo da transação, ou seja, o preço pago pelo comprador ao vendedor. Em resumo, a prefeitura não pode aumentar o valor do ITBI sem antes iniciar um processo administrativo, garantindo ao contribuinte o direito de apresentar sua defesa e contestar o valor considerado excessivo.

Contudo, atenção: o valor declarado na escritura de compra e venda deve estar de acordo com as condições normais de mercado.

Deste modo, na hipótese de o contribuinte realizar o pagamento maior do ITBI, ele poderá, no prazo de até 5 anos a contar da data do pagamento, exigir da Prefeitura a restituição da diferença. Para isso, se faz necessário um processo administrativo ou do ajuizamento da ação de repetição de indébito, nos termos do art. 165 e ss do Código Tributário Nacional (CTN).

Além disso, o valor a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pelo Fisco. Conforme regula a Súmula 162/STJ: “Na repetição de indébito tributário, a correção monetária incide a partir do pagamento indevido.”.

Como verificar se o valor do ITBI está correto?

É simples! O contribuinte deve comparar o valor real pago pelo imóvel indicado na escritura pública de compra e venda com o valor venal indicado pela prefeitura na guia de ITBI. Com isso, se o valor usado para calcular o ITBI for maior que o valor da transação, você pode ter pagado ITBI a mais. Sendo assim, é possível solicitar junto a Prefeitura a restituição do valor pago indevidamente.

Este artigo é meramente informativo e não substitui o aconselhamento jurídico de um profissional.