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Nos contratos de financiamento imobiliário – seja por instituições financeiras ou incorporadoras e loteadoras – é comum a aplicação da Tabela Price, também conhecida como sistema francês de amortização.  

Contudo, esse método, muitas vezes, é alvo de questionamentos jurídicos por suposta ilegalidade na capitalização de juros. 

Mas será que a Tabela Price configura, de fato, prática abusiva? O que dizem os tribunais superiores sobre isso? E quais os conceitos fundamentais que precisam ser compreendidos? 

Vamos esclarecer. 

Entendendo os conceitos: juros, capitalização e anatocismo 

No centro da controvérsia estão expressões como: 

• Capitalização de juros 

• Juros compostos / Juros sobre juros 

• Anatocismo 

Esses termos costumam ser tratados como sinônimos, mas há distinções importantes. 

Segundo a doutrina[1], capitalizar juros significa adicionar os juros ao capital. Isso pode ocorrer de forma: 

• Linear (capitalização simples); ou 

• Exponencial (capitalização composta, ou juros compostos). 

Portanto, “capitalização de juros” é um gênero, enquanto capitalização simples e composta são espécies. 

Já juros compostos, juros sobre juros e anatocismo são sinônimos: todos se referem à cobrança de juros incidentes sobre valores já acrescidos de juros de períodos anteriores. 

Como funciona a Tabela Price? 

A Tabela Price determina um valor fixo de parcela a ser pago durante todo o contrato, respeitando a seguinte lógica: 

• O valor das parcelas é constante, desconsiderando correções monetárias por inflação. 

• Cada parcela é composta por duas partes: juros (sobre o saldo devedor) e amortização (redução do capital principal). 

• A proporção entre juros e amortização varia ao longo do tempo: no início, paga-se mais juros e menos capital; ao final, ocorre o inverso. 

Importante: ainda que a fórmula envolva matemática exponencial, os juros não são capitalizados. Ou seja, não há cobrança de juros das parcelas anteriores sobre juros das parcelas futuras.  

Jurisprudência majoritária: STJ e TJPR 

O entendimento dos tribunais superiores é claro: a simples utilização da Tabela Price não configura capitalização ilegal de juros. 

Destaque para o voto da Ministra do Superior Tribunal de Justiça (STJ) Maria Isabel Gallotti no REsp 951.894/DF: 

“A capitalização de juros não decorre da mera pactuação da Tabela Price. Cabe ao autor provar que, em determinado momento, a prestação mensal não foi suficiente para cobrir os juros vencidos, gerando, assim, anatocismo.” 

Portanto, ao nosso ver, a presunção é de que a Tabela Price não infringe a Lei da Usura nem a Súmula 121 do STF, desde que a parcela mensal cubra os juros devidos naquele período, sendo perfeitamente lícita a utilização do referido sistema de amortização. 

Entretanto, há que se ressalvar que o entendimento anteriormente descrito não é pacífico, pois ainda existe um posicionamento minoritário, refletido em alguns tribunais (tal qual do Tribunal de Justiça de Santa Catarina), segundo o qual a utilização da Tabela Price por incorporadoras e loteadoras seria ilegal.  

Incorporadoras também podem usar a Tabela Price. Previsão legal autoriza capitalização 

Uma dúvida comum é se empresas que não são instituições financeiras podem aplicar esse sistema. A resposta, ao nosso ver, é sim. 

Primeiro, porque a Tabela Price não implica ilegal capitalização de juros, conforme já demonstrado. 

Segundo, porque a Lei nº 10.931/2004, ao alterar a Lei nº 9.514/1997, autorizou que: 

“As operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado poderão ser pactuadas nas mesmas condições do Sistema Financeiro Imobiliário – SFI, incluindo a capitalização dos juros.” 

Decisão do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) (Apelação nº 0070774-65.2018.8.16.0014 Data de Julgamento: 11/08/2020, 6ª Câmara Cível), de relatoria do Des. Marques Cury, foi categórica: 

“O fato da requerida não ser uma instituição financeira não impede que possa realizar negócios jurídicos nos termos da Lei, inclusive com alienação fiduciária”. 

Outro precedente do TJPR, relatado pelo Des. Péricles Bellusci, 18ª Câmara Cível do TJPR[2], reafirma: “empresas do setor imobiliário podem adotar as mesmas condições do SFI, inclusive quanto à capitalização permitida por lei”. 

Portanto, ainda que fosse superada a discussão acerca da capitalização de juros na Tabela Price, tal prática seria permitida pelo artigo 5º, III, §2º, da Lei 9514/1997. 

Conclusão: segurança jurídica e previsibilidade contratual 

A utilização da Tabela Price é legal e legítima. A jurisprudência dominante do STJ e do TJPR afasta qualquer alegação de abusividade ou anatocismo, salvo prova em contrário. 

Em síntese: 

• A Tabela Price não presume capitalização de juros vencidos; 

• O método garante previsibilidade das parcelas ao consumidor; 

• Incorporadoras podem adotar esse sistema com respaldo legal previsto na lei 9514/1997; 

• A legalidade está amparada por jurisprudência majoritária e normas específicas do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). 

Contratos bem elaborados, com cláusulas claras e conformidade com as normas, garantem segurança jurídica às partes e fortalecem o mercado de crédito imobiliário no país. 

Por Ariana Konfidera Coelho Tavares 

Referências

[1] SOBRINHO, José Dutra Vieira. Matemática Financeira. 8ª. Ed. – São Paulo: Atlas, 2018 

[2] AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PEDIDOS JULGADOS IMPROCEDENTES. 1. APELAÇÃO CÍVEL. 2. NULIDADE DA SENTENÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA.INOCORRÊNCIA. PROVA PERICIAL INDEFERIDA. DESNECESSIDADE. DOCUMENTOS SUFICIENTES PARA EMBASAR O JULGAMENTO DA LIDE CONFORME O ESTADO DO PROCESSO. DECISÃO FUNDAMENTADA. ARTIGO 370 DO CPC20/15. 3. INVERSÃO DO ÔNUS PROVA. PROVIDÊNCIA INÓCUA. EXISTÊNCIA DAS PROVAS NECESSÁRIAS PARA A INSTRUÇÃO DO FEITO. 4. APLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997 – LEI DO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI). POSSIBILIDADE DA VENDEDORA OPERAR NO SFI. 5. JUROS CAPITALIZADOS E TABELA PRICE. AUTORIZAÇÃO NA LEI APLICÁVEL. AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE. CONTRATO FIRMADO COM PRESTAÇÕES MENSAIS FIXAS. 6. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO ÍNDICE IPCA. PREVISÃO CONTRATUAL ACEITA PELOS COMPRADORES COM A ASSINATURA DO CONTRATO. ÍNDICE QUE SERVE APENAS PARA RECOMPOR O VALOR DA MOEDA. CLÁUSULA LIVREMENTE PACTUADA. RESPEITO AO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA. 7. PLEITO DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE SEGURO, TAXA DE ADMINISTRAÇÃO, EMOLUMENTOS E TRIBUTOS, INCLUSOS NO VALOR DAS PRESTAÇÕES MENSAIS. TESE REJEITADA. AUTORES QUE NÃO SE DESINCUMBIRAM DO ÔNUS PROBATÓRIO, ARTIGO 373, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. 8. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. TESE REPELIDA. VALORES PREVIAMENTE PACTUADOS. 9. MORA DA APELADA NÃO CARACTERIZADA. FALTA DE DESMEMBRAMENTO DA MATRÍCULA. FATO QUE NÃO CARACTERIZA ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR. Apelação Cível n° 0019890-11.2018.8.16.0021, 18ª Câmara Cível, Rel. E. Péricles Bellusci De Batista Pereira, sessão de julgamento 21/10/2020)