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No ano de 2022, ocorreu um dos julgamentos mais relevantes para o ramo do Direito Imobiliário. O tema 1.095/STJ, discutiu a possibilidade ou não da aplicação do art. 53, do Código de Defesa do Consumidor, quando houvesse a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel que tivesse garantia por alienação fiduciária. 

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou a seguinte tese: 

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” 

Agora, compradores com pagamento em dia também não podem rescindir contrato 

À época, a tese repetitiva não abrangeu os casos relacionados ao instituto do anticipatory breach, que ocorre quando o devedor solicita a rescisão do contrato antes mesmo de estar em mora no pagamento das prestações. 

No entanto, em decisões reiteradas, o STJ tem entendido que, quando o comprador/devedor fiduciário ajuíza a ação antes da sua constituição em mora, deve prevalecer a aplicação da Lei nº 9.514/97.  

Esse posicionamento vem sendo adotado pelo Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) em demandas em que a rescisão do contrato de compra e venda garantido por alienação fiduciária é solicitada pelo próprio comprador, mesmo que este esteja adimplente com suas obrigações contratuais. 

Nesses casos, considerando a quebra antecipada do contrato (anticipatory breach), o TJPR tem aplicado os artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, que estabelecem a consolidação da propriedade do imóvel alienado fiduciariamente ao credor, a fim de que proceda a alienação para a quitação do débito, afastando a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC). 

Decisões recentes 

Destaca-se julgado recente sobre o tema, em que restou consolidado que “a ausência de constituição em mora do devedor não afasta a incidência da Lei 9.514/1997, a fim de admitir a incidência das normas de Direito do Consumidor no caso em questão.” (Apelação Cível nº 0021070-44.2023.8.16.0035, Des. Rel. Andrei de Oliveira Rech, 19ª Câmara Cível. Julgado em 17/03/2015) 

Com essa interpretação, o STJ e o TJPR reforçam a prevalência da Lei nº 9.514/97 sobre o CDC em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária, mesmo nos casos em que não há mora e a rescisão é decorrente da iniciativa do devedor fiduciário, garantindo maior segurança jurídica nas relações imobiliárias.