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Após as alterações introduzidas pela Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora — ou seja, o pagamento da dívida por parte do devedor — somente é permitida antes da consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário. Esse pagamento, realizado antes da referida consolidação, continua sendo um meio legalmente válido para a quitação do débito inadimplido.

No entanto, em decisão recente, a 1ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3), no Processo nº 5006383-62.2024.4.03.6105, autorizou que um devedor fiduciário quitasse a dívida até a data da assinatura do auto de arrematação do imóvel. A permissão ocorreu tendo em vista que o contrato de financiamento teve celebração antes da vigência da Lei nº 13.465/2017.

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Devedor fiduciário pode quitar dívida até arrematação?

Nos contratos de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário como forma de garantia, até o pagamento integral da dívida. Somente após a quitação total, a propriedade plena retorna ao devedor.

Em caso de inadimplência, o credor pode requerer a consolidação da propriedade em seu nome. Desde que siga o procedimento legal estabelecido pela Lei nº 9.514/1997.

No caso julgado pelo TRF-3, o imóvel foi adquirido por meio do programa Minha Casa, Minha Vida e Caixa Econômica Federal (CEF) era a credora. Após notificar o devedor e constituí-lo em mora, a CEF consolidou a propriedade do bem.

O contrato em questão data de 2016. Por esse motivo, o devedor ajuizou ação defendendo seu direito de quitar a dívida até a assinatura do auto de arrematação. O entendimento, no entanto, não foi aceito em primeira instância.

Contudo, ao analisar o recurso, o TRF-3 entendeu que a Lei nº 13.465/2017 não tem aplicação retroativa em contratos celebrados antes de sua vigência:

“De fato, as relações jurídicas decorrentes desses contratos, livremente pactuadas e observada a autonomia da vontade das partes, devem ser compreendidas à luz da segurança jurídica, de maneira a conferir estabilidade aos direitos de todos os envolvidos, presumindo-se o conhecimento das partes quanto às regras às quais se vincularam.

Assim, em atenção ao princípio da segurança jurídica e em respeito ao ato jurídico perfeito, entendo que não é o registro da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel o marco temporal para a aplicação das novas regras implantadas pela Lei nº 13.465/17, mas, sim, a data em que firmado o contrato de alienação fiduciária”.

Assim, o tribunal reconheceu o direito do devedor de efetuar o pagamento até a assinatura do auto de arrematação, e não apenas até a data da consolidação da propriedade em nome do credor.