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A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu, em 12 de maio de 2026, decisão unânime de expressivo relevo para o mercado imobiliário: no julgamento do REsp 2.130.801/RJ, de relatoria do Ministro Paulo Sérgio Domingues, a Corte firmou tese segundo a qual a aquisição de imóvel por usucapião não pode ser equiparada à alienação fraudulenta prevista no art. 185 do Código Tributário Nacional (CTN), ainda que o registro da sentença de usucapião tenha sido realizado em data posterior à penhora do bem.

A controvérsia chegou ao STJ após o Tribunal Regional Federal da 2ª Região reformar sentença de primeiro grau favorável à usucapiente. O TRF-2 entendeu que, como o registro da usucapião havia sido efetivado cinco anos depois da lavratura do auto de penhora em execução fiscal promovida pelo INMETRO, estaria configurada a fraude à execução presumida pelo art. 185 do CTN.

A recorrente sustentou que a usucapião é forma de aquisição originária da propriedade, na qual inexiste qualquer alienação ou negócio jurídico translativo entre o proprietário anterior e o usucapiente, o que afastaria, por completo, a incidência do referido dispositivo tributário.

A tese firmada pelo STJ

O Ministro Relator Paulo Sérgio Domingues, acompanhado por unanimidade por todos os integrantes da Primeira Turma, fixou as seguintes premissas fundamentais:

• Natureza originária da usucapião: a usucapião constitui modo originário de aquisição da propriedade, distinto da aquisição derivada, e não pressupõe qualquer acordo de vontades entre o proprietário registral e o usucapiente. Via de regra, há verdadeiro conflito de interesses entre ambos.
• Efeito declaratório ex tunc da sentença: a sentença que reconhece a usucapião possui natureza jurídica meramente declaratória, atribuindo a propriedade ao usucapiente com efeitos retroativos (ex tunc) desde a consumação da prescrição aquisitiva — e não a partir do registro.
• Registro sem eficácia constitutiva: o registro da sentença de usucapião no Cartório de Registro de Imóveis não constitui a propriedade, servindo unicamente para conferir publicidade à aquisição já consolidada e para permitir ao novo proprietário o exercício do direito de dispor (ius disponendi).
• Inaplicabilidade do art. 185 do CTN: o dispositivo exige, para sua incidência, uma alienação ou oneração de bens, o que pressupõe o exercício do direito de disposição por um proprietário anterior e um acordo de vontades. Na usucapião, inexiste qualquer negócio jurídico translativo.
• Ausência de consilium fraudis: a fraude à execução, mesmo com a presunção absoluta do art. 185 do CTN, exige ao menos três sujeitos: o credor lesado, o devedor e um terceiro adquirente conivente. Na usucapião, inexiste qualquer relação negocial entre o usucapiente e o proprietário registral.
• Coerência sistêmica: a extensão do art. 185 do CTN à usucapião ampliaria indevidamente sua hipótese de incidência, violando os contornos do instituto definidos pelo direito privado e contrariando o art. 109 do CTN, segundo o qual os institutos de direito privado ingressam no direito tributário com os contornos que lhes foram atribuídos pelo direito privado.

Impactos práticos para o mercado imobiliário

A decisão consolida entendimento de alta relevância para os agentes do mercado imobiliário, especialmente em três frentes:

• Due diligence e análise de risco: nas aquisições de imóveis cujo histórico registral aponte a existência de penhoras anteriores ao registro de sentença de usucapião, a simples anterioridade da constrição não invalida a propriedade do usucapiente. O elemento determinante é verificar se os requisitos da prescrição aquisitiva haviam se consumado antes do ato de constrição — não a data do registro.
• Embargos de terceiro em execuções fiscais: adquirentes de imóveis por usucapião que se vejam atingidos por penhoras em execuções fiscais contra o antigo proprietário registral dispõem de fundamento sólido para a oposição de embargos de terceiro, com base na tese ora consolidada pelo STJ.
• Regularização fundiária e REURB: em processos de regularização fundiária — nos quais a usucapião é instrumento frequente —, eventuais dívidas tributárias do antigo titular registral não alcançam o adquirente originário, o que reforça a segurança jurídica dos projetos de REURB e das adjudicações extrajudiciais.

Conclusão

O julgamento do REsp 2.130.801/RJ representa relevante avanço na proteção do usucapiente frente às pretensões fazendárias dirigidas ao patrimônio que integrava a esfera jurídica do devedor registral. A Primeira Turma do STJ reafirmou a coerência entre o direito privado e o direito tributário, impedindo que a presunção de fraude à execução fiscal alcance situações nas quais inexiste qualquer ato de alienação ou disposição patrimonial.

Recomenda-se que adquirentes por usucapião, seus assessores jurídicos e os agentes envolvidos em processos de regularização fundiária examinem o presente precedente com atenção, especialmente em situações nas quais o bem esteja sujeito a penhoras fiscais registradas em nome do antigo proprietário.

Referência: REsp 2.130.801/RJ — Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues — Primeira Turma — j. 12.05.2026

Este artigo tem finalidade informativa e não constitui consulta jurídica. Para análise do impacto deste precedente em casos concretos, consulte nossa equipe.