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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial nº 2207433 – SP, reconheceu por unanimidade, que não é possível obrigar o vendedor a transferir a propriedade de um imóvel pela via da adjudicação compulsória quando ainda resta parte do preço a ser pago, mesmo que as últimas parcelas já estejam prescritas.

O caso envolveu um casal que adquiriu um lote em 2007, pagando cerca de 80% do valor total combinado. As últimas prestações não foram quitadas e, passados mais de 10 anos, a incorporadora não cobrou judicialmente o saldo devedor. Diante disso, os compradores ajuizaram ação pedindo que fosse reconhecida a prescrição das parcelas restantes e que o imóvel fosse transferido para o nome deles, com base na teoria do adimplemento substancial.

Ao analisar o recurso, a Ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, explicou que o direito à adjudicação compulsória só surge quando há o pagamento integral do valor contratado, sendo a quitação integral do valor avençado requisito essencial para a adjudicação compulsória prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil.

A teoria do adimplemento substancial empregue pelo comprador— que costuma ser usada para impedir a rescisão do contrato quando o devedor já pagou a maior parte do valor — não se aplica, no entendimento do STJ, aos pedidos de adjudicação compulsória. Isso porque essa ação exige a quitação total do preço, justamente por tratar-se de um mecanismo para concluir a transferência da propriedade do imóvel.

A decisão reafirma que a prescrição das parcelas impede a cobrança judicial do saldo devedor, mas não atinge o direito subjetivo em si.

Segundo a Relatora, permitir a transferência da propriedade via adjudicação compulsória geraria um efeito indesejado: estimularia os compradores a deixar de pagar as últimas parcelas, na expectativa de obter a escritura definitiva sem cumprir toda a obrigação contratual, fato que violaria a boa-fé contratual.

Segundo a Ministra, para situações fáticas similares, existem dois caminhos possíveis: firmar um acordo com o vendedor, assumindo a dívida ou negociando a escritura, ou pleitear a usucapião judicial, caso cumpram os requisitos legais para tanto.