A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi, apreciou recurso especial no qual o recorrente pretendia permanecer na posse do imóvel até receber indenização pelas benfeitorias que havia realizado, não obstante estar inadimplente com as obrigações contratuais que justificavam a retomada do bem.
Por votação unânime, a Turma recusou tal pretensão e fixou a tese de que o ocupante inadimplente não tem direito a reter a posse do imóvel até o pagamento de eventual indenização por benfeitorias úteis ou necessárias. O fundamento central foi o que a relatora denominou lógica de simetria: não é possível admitir que quem descumpriu obrigações contratuais possa, simultaneamente, paralisar a retomada do bem valendo-se das mesmas benfeitorias para opor um escudo possessório contra o legítimo proprietário.
O direito de retenção por benfeitorias encontra assento no art. 1.219 do Código Civil, que assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis e a reter o bem até que o respectivo crédito seja satisfeito. Trata-se de um direito real de garantia atípico, por meio do qual o possuidor mantém consigo a coisa alheia como forma de pressão econômica para receber o reembolso das despesas realizadas.
Contudo, a aplicação desse instituto jamais foi incondicional. Em nosso entender, dois pressupostos são essenciais e concorrentes: a posse atual e de boa-fé do bem, conforme os arts. 1.196 e 1.223 do CC; e a ausência de inadimplemento do próprio retentor em relação à obrigação que dá suporte à posse. É precisamente sobre este segundo requisito que a decisão em comento lança nova clareza.
A jurisprudência do STJ já vinha delineando os contornos do instituto: no REsp 2.156.451 (abr/2025), a mesma 3ª Turma decidiu que o arrendatário rural despejado judicialmente perde o direito de retenção, pois este pressupõe a posse atual. Agora, com o REsp 2.233.373, o Tribunal avança em dimensão distinta: não basta ser possuidor — é necessário que o possuidor não seja, ele próprio, o inadimplente que justificou a retomada.
A ratio decidendi da decisão assenta-se sobre dois pilares. O primeiro é a simetria das posições contratuais: em relações obrigacionais de trato contínuo com vínculo possessório, as partes assumem obrigações recíprocas. Quem descumpre as suas não pode, em posição de inadimplência, invocar direitos que pressupõem justamente o correto cumprimento da avença.
O segundo pilar é o princípio da boa-fé objetiva (art. 422, CC), que veda comportamentos contraditórios — o chamado venire contra factum proprium. Seria incoerente que o ocupante utilizasse as benfeitorias como instrumento dilatório para postergar a entrega do bem que contratualmente já deveria ter sido devolvido.
Atenção: A decisão não nega ao inadimplente o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas. O que se vedou foi exclusivamente o exercício do direito de retenção — isto é, a prerrogativa de permanecer na posse do imóvel como garantia desse crédito. O inadimplente poderá pleitear em juízo a indenização que entender devida; não poderá, contudo, utilizá-la para permanecer no imóvel.
Para proprietários, loteadoras, incorporadoras e gestores de carteira imobiliária, o julgamento é de alta relevância operacional. Situações nas quais o comprador ou locatário inadimplente invoca benfeitorias para resistir à reintegração de posse são recorrentes no contencioso imobiliário — especialmente em ações de rescisão contratual.
A partir da tese firmada no REsp 2.233.373, o pleito de retenção formulado por ocupante inadimplente passa a carecer de amparo jurídico perante o STJ. Isso impacta diretamente: (a) a análise de defesas em ações de reintegração de posse e imissão na posse; (b) a formulação de pedidos liminares, que podem ser reforçados com a demonstração do inadimplemento; e (c) a avaliação do risco contencioso em disputas envolvendo rescisão de compromissos de compra e venda.
Vale registrar, ainda, que a jurisprudência do STJ já havia pacificado que o ocupante — mesmo aquele com direito de retenção — deve pagar taxa de ocupação ou aluguel pelo período em que permanecer no imóvel (REsp 1.854.120). A vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884, CC) impede que o possuidor desfrute gratuitamente do bem alheio enquanto aguarda o pagamento das benfeitorias. O novo julgado soma-se a esse quadro, conferindo ao proprietário maior proteção possessória.
A decisão proferida no REsp 2.233.373 é bem-vinda e tecnicamente coerente com o sistema do Código Civil. O direito de retenção foi concebido como instrumento de proteção ao possuidor de boa-fé que realizou melhorias no bem; não como mecanismo de resistência à retomada legítima por parte de quem deixou de cumprir suas obrigações contratuais. Ao reafirmar a lógica de simetria entre direitos e deveres nas relações possessórias, o STJ fortalece a segurança jurídica das relações imobiliárias e reduz o espaço para estratégias dilatórias no contencioso de retomada de bens.
Referências: REsp 2.233.373 · 3ª Turma do STJ · Rel. Min. Nancy Andrighi · Julgamento unânime · Maio/2026
Este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico individualizado.
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