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Recente decisão do Superior Tribunal de Justiça reafirma uma diretriz relevante para a cobrança de despesas condominiais quando o imóvel está gravado com alienação fiduciária.

No Recurso Especial nº 2.237.090/SP, a Terceira Turma negou provimento à pretensão de um condomínio que buscava penhorar diretamente o imóvel financiado para satisfação de taxas condominiais inadimplidas, sem a participação do credor fiduciário no polo passivo da execução.

O Tribunal reconheceu que, embora a obrigação condominial tenha natureza propter rem, vinculada à própria unidade imobiliária, a proteção do direito de propriedade fiduciária exige a citação do credor fiduciário. A Corte enfatizou que a penhora do bem é possível, mas apenas quando o titular da propriedade resolúvel for chamado a integrar a execução, garantindo-se o devido processo legal e a segurança jurídica. Trata-se de harmonização entre o regime jurídico da alienação fiduciária e o direito do condomínio de obter o adimplemento das contribuições condominiais.

Com essa orientação, o STJ preserva a coerência com precedente da Segunda Seção, que já havia assentado que o credor fiduciário não pode ser surpreendido pela constrição sobre o bem sem prévia ciência e possibilidade de manifestação. Ademais, destaca-se que, caso opte por satisfazer a dívida condominial, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do condomínio, podendo cobrar posteriormente do devedor fiduciante.

O procedimento adequado, a partir desse entendimento, exige que o credor fiduciário seja citado para integrar a ação de execução, mitigando riscos de nulidade e conferindo maior efetividade ao processo de cobrança. Ao mesmo tempo, reforça-se o caráter solidário da convivência condominial, ao impedir que a inadimplência recaia injustamente sobre os demais condôminos.

Trata-se, portanto, de importante precedente que equilibra interesses: de um lado, a necessidade de assegurar a solvência condominial; de outro, a preservação das garantias reais e do tratamento jurídico especial conferido à alienação fiduciária em imóvel. O respeito a esse rito passa a ser elemento essencial na estratégia jurídica de cobrança, evitando prejuízos processuais e fortalecendo a segurança das relações imobiliárias.