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A Receita Federal, por meio da Solução de Consulta Cosit nº 132, de 3 de agosto de 2026, consolidou entendimento de especial relevância para incorporadoras que desenvolvem empreendimentos residenciais com unidades destinadas a diferentes faixas de renda no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). Segundo a Receita Federal, é possível aplicar, simultaneamente, dentro de um mesmo empreendimento, sob o mesmo patrimônio de afetação e sob o mesmo CNPJ, a alíquota reduzida de 1% do Regime Especial de Tributação (RET), destinada às unidades de interesse social, e a alíquota padrão de 4%, aplicável às demais unidades.

O panorama legal do RET

O RET, instituído pela Lei nº 10.931/2004, permite à incorporadora optar, para cada incorporação, pelo pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins mediante percentual sobre a receita mensal recebida — regra geral de 4%. Para projetos de interesse social, a alíquota reduzida de 1% é aplicável a unidades de até R$ 100.000,00 no âmbito do PMCMV (com construção iniciada até 31/12/2018) e, desde a Lei nº 14.620/2023, a unidades destinadas a famílias da Faixa Urbano 1, independentemente do valor do imóvel.

O entendimento da Receita Federal

A dúvida submetida à Cosit era se, dentro do mesmo patrimônio de afetação e do mesmo CNPJ, seria possível apurar receitas sob as duas alíquotas simultaneamente. Vinculando-se parcialmente à Solução de Consulta Cosit nº 23/2026, a Receita confirmou que a coexistência, no mesmo empreendimento, de unidades de diferentes faixas de renda (Urbano 1, 2 e 3) não impede a fruição combinada dos regimes, desde que observada a ordem de transmissão dos requerimentos (primeiro o de 4%, depois o de 1%) e os demais requisitos da Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024.

Relevância para o mercado imobiliário

O entendimento traz maior segurança jurídica a incorporadoras que estruturam empreendimentos mistos, dispensando a segregação em CNPJs distintos — mas sua correta aplicação exige rigor formal quanto à comprovação da renda familiar, à sequência de requerimentos e à data de formalização de cada pedido, sob pena de questionamento futuro pela fiscalização.

Este texto tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico sobre casos concretos. Para orientação específica, contate a equipe de Chaves e Maran Advogados.