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Em julgamento realizado em 05 de maio de 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (REsp 2.225.450/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi) firmou entendimento de especial relevância para locadores, administradoras de imóveis e condomínios: o pagamento reiteradamente atrasado dos aluguéis ao longo do processo de despejo — ainda que o débito que motivou o ajuizamento da ação já tenha sido quitado antes da citação — afasta a proteção conferida pela purga da mora e autoriza a rescisão do contrato e o despejo do locatário.

O caso

A ação foi ajuizada por falta de pagamento cumulada com cobrança, tendo a locadora alegado inadimplemento do IPTU/TLP referente ao ano de 2022 e dos aluguéis vencidos em setembro, outubro e novembro de 2022 e janeiro de 2023. Cerca de vinte dias antes do ajuizamento, a caução contratual já havia sido utilizada para abater parte da dívida; o saldo remanescente foi quitado pelo locatário antes da citação, ocorrida em 27/3/2023. Ocorre que, ao longo de toda a instrução processual, o locatário seguiu pagando os aluguéis vencidos com atraso sistemático — nos meses de fevereiro, março, junho, julho, agosto, setembro e outubro de 2023.

O juízo de primeiro grau julgou a ação improcedente, por entender configurada a purga da mora. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) reformou a sentença, decretando a extinção do contrato e o despejo, decisão que foi mantida pelo STJ.

Os fundamentos da decisão

Pedido implícito de rescisão

A ação de despejo contém, por decorrência lógica e legal, pedido implícito de resolução contratual, ainda que a petição inicial não utilize expressamente esse termo. Não configura julgamento extra petita o reconhecimento, pelo Tribunal, de pedido que decorre da interpretação lógico-sistemática da inicial.

Função e limites da purga da mora

O instituto previsto no art. 62, II, da Lei 8.245/1991 destina-se a proteger o locatário devedor de boa-fé, permitindo evitar a rescisão mediante quitação do débito atualizado no prazo de 15 dias contados da citação. A Relatora destacou, contudo, que a utilização reiterada da purgação, ou o pagamento sistematicamente atrasado ao longo do processo, desvirtua a finalidade do instituto e caracteriza abuso de direito, na linha do que veda o parágrafo único do art. 62 da Lei do Inquilinato.

Inadimplência contumaz no curso do processo

Ainda que o débito que fundamentou a petição inicial tenha sido quitado antes da citação, a manutenção do atraso sistemático no pagamento dos aluguéis vencidos durante a ação — inclusive em descumprimento à determinação do art. 62, V, da Lei 8.245/1991, que impõe o depósito judicial dos aluguéis vincendos — evidencia inadimplência constante, apta a autorizar a rescisão contratual e o despejo, independentemente da quitação do débito original.

Cumulação de multa moratória e multa compensatória

O STJ não conheceu do recurso quanto à alegada divergência jurisprudencial sobre a possibilidade de cumulação das multas moratória e compensatória, por ausência de indicação do dispositivo legal sobre o qual recairia a divergência (Súmula 284/STF). De todo modo, a Corte reafirmou sua jurisprudência no sentido de admitir a cumulação, desde que ambas as penalidades estejam expressamente previstas no contrato e decorram de fatos geradores distintos. No caso concreto, o TJDFT identificou multa moratória vinculada ao atraso no pagamento (cláusula 3ª, parágrafo primeiro) e multa compensatória vinculada à rescisão antecipada por culpa do locatário (cláusula 18ª). O reexame dessa distinção contratual esbarra nas Súmulas 5 e 7/STJ, por exigir interpretação de cláusulas contratuais e reexame de provas.

Honorários recursais

Os honorários fixados na origem em 11% do valor da condenação foram majorados para 12%, em razão do trabalho adicional imposto ao patrono da parte recorrida em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Impacto prático para o mercado imobiliário

A decisão consolida orientação de particular interesse para locadores, administradoras e condomínios: o histórico de pagamentos ao longo de toda a demanda — e não apenas a quitação do débito que originou a ação — pode ser determinante para o resultado do processo de despejo. Para o locatário, o julgado reforça que a purga da mora não é mecanismo de uso indiscriminado, sendo vedado o abuso de direito quando o atraso ao pagamento se torna prática reiterada.

Recomenda-se, na elaboração e revisão de contratos de locação, a previsão expressa e tecnicamente distinta de multas moratória e compensatória, com fatos geradores inconfundíveis entre si, de modo a viabilizar sua cumulação em eventual litígio, evitando o risco de a matéria ficar imune a reexame em sede de recurso especial por força das Súmulas 5 e 7/STJ.