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O Superior Tribunal de Justiça voltou a enfrentar a seguinte questão: é possível penhorar o único imóvel residencial do devedor por ser de alto valor, vendê-lo e reservar parte do preço para compra de outro bem mais simples? No REsp nº 2.163.788/RJ, a 3ª Turma respondeu de forma clara: não.

O caso

Em execução de título extrajudicial fundada em contrato de locação, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro admitiu a penhora do único imóvel residencial do devedor, por considerá-lo de alto valor e localizado em área nobre. A ideia era levar o bem à hasta pública, reservando ao executado parte do produto da venda para aquisição de outro imóvel em local menos valorizado, destinando o restante ao credor.

O que decidiu o STJ

O STJ reformou o acórdão e restabeleceu a decisão de 1º grau que havia reconhecido a impenhorabilidade do imóvel, por se tratar de bem de família protegido pela Lei nº 8.009/1990. A Corte destacou que:

• a lei não faz distinção quanto a valor, padrão, luxo ou localização do imóvel residencial;
• o rol de exceções à impenhorabilidade, previsto no art. 3º da Lei nº 8.009/1990, é taxativo e deve ser interpretado de forma restritiva;
• o Judiciário não pode criar uma “nova” exceção com base no “alto valor” do bem ou em soluções intermediárias não previstas em lei (venda com reserva de parte do preço ao devedor).

Para o Tribunal, permitir a penhora com esse fundamento viola diretamente o art. 1º da Lei nº 8.009/1990 e contraria a jurisprudência consolidada, que considera irrelevante o valor do imóvel para fins de proteção como bem de família.

Relevância prática

A decisão traz recados importantes para a prática forense:

• Para credores: não é possível sustentar pedido de penhora do único imóvel residencial apenas porque ele é “caro” ou está em área valorizada. A análise deve se limitar às hipóteses expressas de exceção (por exemplo, dívida decorrente de financiamento do próprio imóvel, pensão alimentícia, fiança em contrato de locação, etc.).
• Para devedores pessoas físicas: o bem de família permanece protegido mesmo quando se trata de imóvel de alto padrão, desde que não haja enquadramento em uma das exceções legais. Outros bens do patrimônio, contudo, continuam sujeitos à constrição.
• Para contratos com pessoas físicas: a estratégia de garantia deve considerar, desde a origem, a limitação da Lei nº 8.009/1990, avaliando o uso de fiador, caução, seguro-fiança ou outras garantias.

Em síntese

O REsp nº 2.163.788/RJ reforça que a proteção do bem de família tem base legal e viés de proteção social ligado ao direito à moradia e à dignidade da pessoa humana. O valor de mercado do imóvel não autoriza afastar essa proteção, nem legitima soluções criativas fora das exceções expressamente previstas em lei.