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STJ reafirma que a adjudicação compulsória é imprescritível, mesmo quando convertida em perdas e danos
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp nº 2.196.855/RJ, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, decidiu, por unanimidade (julgamento de 15/4/2026), que a pretensão de adjudicação compulsória de imóvel não se sujeita a prazo prescricional — e que essa imprescritibilidade se estende à conversão da obrigação em perdas e danos, quando a outorga da escritura definitiva se torna materialmente impossível.
O caso
A ação teve origem em promessa de venda de fração ideal de terreno celebrada em 1971. O promitente comprador ajuizou, em 2018 — mais de quatro décadas depois —, ação de adjudicação compulsória, requerendo subsidiariamente a conversão em perdas e danos, já que o empreendimento não foi concluído por cassação da licença de obra. Os réus alegaram prescrição da pretensão indenizatória, sustentando que o prazo de entrega expirou em 1975.
O que decidiu o STJ
A Relatora afastou a prescrição. Com base nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, reafirmou que a pretensão de adjudicação compulsória não se sujeita a prazo prescricional — ressalvada apenas a hipótese de usucapião em favor de terceiro. Tornando-se impossível o cumprimento específico da obrigação, a conversão em perdas e danos constitui mero reflexo do direito imprescritível de origem, e não uma pretensão indenizatória autônoma sujeita aos prazos do art. 206 do Código Civil.
Implicações práticas para o mercado imobiliário
Incorporadoras, loteadoras e promitentes vendedores permanecem expostos, por tempo indeterminado, à obrigação de outorgar a escritura definitiva — ou de indenizar por sua impossibilidade —, mesmo em negócios jurídicos de décadas atrás. Reforça-se a importância, na aquisição de imóveis ou participações vinculadas a incorporações antigas, de identificar promessas de compra e venda ainda pendentes de outorga de escritura na due diligence.
Este texto tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico sobre casos concretos. Para orientação específica, contate a equipe de Chaves e Maran Advogados.
