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Em julgamento realizado em 12 de maio de 2026, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade e sob a relatoria do Ministro João Otávio de Noronha, deu provimento a recurso especial para afastar a aplicação, por analogia, da Súmula n. 308 do STJ aos casos de alienação fiduciária de bem imóvel (REsp n. 1.483.058/DF).

O caso concreto

No caso examinado, a adquirente havia celebrado contrato de promessa de compra e venda com a construtora e quitado integralmente o preço do imóvel, mas não conseguiu transferir o bem para seu nome em razão de gravame lançado na matrícula em favor de instituição financeira, decorrente de alienação fiduciária constituída entre a construtora e o agente financeiro como garantia do financiamento da obra. As instâncias ordinárias, aplicando por analogia a Súmula n. 308 do STJ — que trata da ineficácia da hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro perante o adquirente, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação —, determinaram a baixa definitiva do gravame e a outorga da escritura pública em favor da adquirente.

Razões de decidir

O STJ reformou o acórdão recorrido. Segundo o voto condutor, a Súmula n. 308 está intrinsecamente vinculada à sistemática do Sistema Financeiro da Habitação e ao instituto da hipoteca, não havendo similaridade normativa que autorize sua extensão à alienação fiduciária, regulada por legislação própria — a Lei n. 9.514/1997. Nos termos do art. 29 desse diploma, apenas com anuência expressa do credor fiduciário pode o devedor fiduciante transmitir os direitos sobre o imóvel dado em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações. Sem essa anuência, o contrato particular de promessa de compra e venda não produz efeitos em prejuízo da propriedade fiduciária, devendo prevalecer os termos da escritura pública de alienação fiduciária.

O acórdão invocou como precedente o REsp n. 2.130.141/RS (Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 1/4/2025), no qual a Corte já havia consolidado que, entre hipoteca e alienação fiduciária, não há similaridade de tratamento jurídico: enquanto o devedor hipotecário mantém a propriedade do bem, o devedor fiduciante detém apenas a posse direta, de modo que o negócio celebrado com terceiro de boa-fé, sem anuência do credor fiduciário, configura venda a non domino — ineficaz perante o proprietário fiduciário, independentemente da boa-fé do adquirente.

Tese fixada

“A Súmula n. 308 do STJ não se aplica, por analogia, aos casos de alienação fiduciária de imóvel, regulada por legislação própria e distinta da hipoteca.”

Repercussões para o mercado imobiliário

A decisão reforça a segurança jurídica das garantias constituídas por alienação fiduciária em operações de financiamento à produção imobiliária, distinguindo-as expressamente do regime protetivo aplicável à hipoteca no âmbito do SFH. Para incorporadoras, construtoras e instituições financeiras, o precedente confirma a prevalência da propriedade fiduciária sobre direitos de promitentes compradores quando ausente a anuência do credor fiduciário à alienação das unidades. Para adquirentes de imóveis financiados por essa via, o julgado reforça a importância de verificar, previamente à celebração de promessas de compra e venda, a existência de alienação fiduciária sobre o empreendimento e a necessidade de anuência do credor fiduciário para a regular transmissão dos direitos sobre o bem.

Referência: REsp n. 1.483.058/DF (2014/0229095-6) — Quarta Turma do STJ — Rel. Min. João Otávio de Noronha — julgado em 12/05/2026

Este texto tem caráter meramente informativo, não constituindo consulta jurídica. Situações concretas devem ser submetidas à análise técnica do escritório.