O Superior Tribunal de Justiça proferiu decisão de expressivo relevo para credores, adquirentes de imóveis financiados e operadores do direito imobiliário: o REsp 2.234.522/SC, de relatoria do Ministro Raul Araújo, com decisão proferida em 30 de abril de 2026 e publicada no DJEN em 6 de maio de 2026.
Na origem, uma cooperativa de crédito ajuizou execução de título extrajudicial em virtude de devedor que havia adquirido imóvel por meio de contrato com alienação fiduciária, firmado com a própria cooperativa. No curso do processo, foram penhorados os direitos aquisitivos do executado (fiduciante) sobre o imóvel gravado, e o juízo de primeiro grau designou leilão para a venda desses direitos.
O devedor interpôs agravo de instrumento, ao qual o Tribunal de Justiça de Santa Catarina deu provimento, obstando a expropriação. O fundamento adotado pela Corte catarinense foi o de que o bem não integra o patrimônio do executado: na alienação fiduciária, a propriedade resolúvel pertence ao credor fiduciário, de modo que seria contraditório autorizar a expropriação de imóvel alheio para satisfação de dívida do fiduciante.
O STJ reformou integralmente o acórdão catarinense. O Ministro Relator assentou que a conclusão do Tribunal a quo destoa da jurisprudência consolidada da Corte Superior, enfatizando três premissas fundamentais:
Primeira: os direitos aquisitivos derivados do contrato de alienação fiduciária possuem valor econômico intrínseco e integram o patrimônio do devedor fiduciante. Embora o fiduciante não detenha a propriedade plena, seus direitos sobre o bem — lastreados nos pagamentos já realizados e na expectativa de consolidação da propriedade em seu favor — constituem ativo jurídica e economicamente mensurável, sujeito à lógica do art. 835, XII, do CPC.
Segunda: condicionar a expropriação à quitação integral do financiamento viola o princípio da efetividade da execução e o art. 835, XII, do CPC. Essa exigência, sem qualquer previsão legal, esvaziaria na prática qualquer penhora sobre imóvel financiado — resultado inadmissível ao sistema executivo brasileiro.
Terceira: a alienação judicial dos direitos aquisitivos é plenamente legítima, operando-se a sub-rogação do arrematante nas obrigações contratuais do devedor fiduciante. Com isso, os direitos do credor fiduciário são integralmente preservados: o vínculo contratual não se extingue, mas apenas muda de titularidade no polo devedor. A garantia real permanece íntegra.
O acórdão ainda destacou elemento que tornava o caso ainda mais claro: o credor fiduciário e o exequente eram a mesma pessoa jurídica, a própria cooperativa. Nessa hipótese, qualquer restrição à expropriação tornava-se ainda mais injustificável, dado que a expropriação visava à satisfação de crédito garantido pelo próprio bem.
Em reforço ao entendimento, o relator colacionou dois precedentes recentes, ambos de 2025:
“Os direitos aquisitivos derivados de contratos de alienação fiduciária possuem valor econômico e integram o patrimônio do devedor, sendo passíveis de penhora e atos expropriatórios, independentemente da consolidação da propriedade plena. Condicionar a expropriação à quitação integral do contrato de alienação fiduciária contraria o artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, esvaziando a eficácia prática da penhora e frustrando o princípio da efetividade da execução.” (REsp 2.180.473/DF, Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 09.12.2025)
“Os direitos do fiduciante, ainda que não configurem propriedade plena, constituem patrimônio penhorável e expropriável, respeitados os direitos do credor fiduciário. A expropriação judicial dos direitos aquisitivos é juridicamente possível, desde que preservadas as garantias legais e a formalização contratual.” (REsp 2.184.178/DF, Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 17.11.2025)
A convergência entre a Terceira e a Quarta Turmas do STJ, em julgamentos de novembro e dezembro de 2025, seguida agora por esta decisão monocrática de abril de 2026, indica clara consolidação do entendimento em ambas as câmaras de direito privado da Corte.
Em um cenário em que a esmagadora maioria dos imóveis é adquirida por meio de financiamento — e, portanto, com alienação fiduciária —, a questão tem impacto direto em execuções cíveis, cobranças de débitos condominiais, disputas societárias envolvendo sócios com ativos financiados e recuperação de crédito em geral.
Para credores: a decisão fortalece o arsenal executivo. A existência de alienação fiduciária sobre o bem não constitui mais obstáculo absoluto à expropriação. Os direitos aquisitivos do fiduciante são passíveis de hasta pública, com sub-rogação do arrematante no contrato de financiamento. Ademais, a própria credora fiduciária pode penhorar os direitos pertencentes ao devedor fiduciante.
Para adquirentes de imóveis financiados: o precedente exige atenção redobrada à saúde financeira geral do adquirente, não apenas perante o agente financiador. Uma dívida completamente alheia ao financiamento imobiliário — um título protestado, uma sentença condenatória em ação cível — pode resultar na perda dos direitos aquisitivos conquistados ao longo de anos de pagamento.
Para condomínios e incorporadoras: o precedente reafirma a viabilidade da cobrança judicial mesmo em unidades gravadas com alienação fiduciária, em linha com a natureza propter rem das obrigações condominiais reconhecida pelo REsp 2.184.178/DF.
A decisão do STJ no REsp 2.234.522/SC representa consolidação importante do entendimento sobre a executabilidade dos direitos aquisitivos em imóveis alienados fiduciariamente. O Tribunal Superior rechaça interpretações restritivas que, sob o argumento de preservar a garantia fiduciária, acabavam por criar proteção patrimonial indevida ao devedor inadimplente.
O mecanismo de sub-rogação do arrematante nas obrigações do fiduciante garante, simultaneamente, a efetividade da execução e a integridade dos direitos do credor fiduciário — demonstrando que os dois interesses não são incompatíveis, ao contrário do que sustentava a tese restritiva afastada pelo STJ.
Recomenda-se que credores, administradores de condomínios e assessores jurídicos revisem suas estratégias processuais à luz deste precedente, especialmente em execuções em que os bens penhoráveis do devedor se resumem a imóveis adquiridos sob regime fiduciário.
Referência: REsp 2.234.522/SC — Min. Raul Araújo — STJ — 30.04.2026
Este artigo tem finalidade informativa e não constitui consulta jurídica. Para análise do impacto deste precedente em casos concretos, consulte nossa equipe.
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