Conteúdos

A Terceira Turma do STJ, por unanimidade sob relatoria da Min. Nancy Andrighi, proveu recurso especial interposto por possuidora de imóvel urbano em Aracaju/SE que, ao ajuizar ação de usucapião ordinária, apresentou recibo de compra e venda como justo título. As instâncias ordinárias rejeitaram o pedido por entender que o recibo não preenche o requisito formal exigido pelo art. 1.242 do Código Civil. O STJ reformou o acórdão e reconheceu a prescrição aquisitiva.

A questão central era definir se o recibo de compra e venda, desprovido de registro, constitui justo título apto à usucapião ordinária — modalidade que exige posse mansa e pacífica por mais de dez anos, boa-fé e justo título (art. 1.242, CC).

As razões de decidir

O acórdão assentou que justo título não é o documento formalmente idôneo para transmitir a propriedade, mas o fundamento do direito à posse com ânimo de dono. Exigir plena regularidade formal tornaria a usucapião ordinária instituto supérfluo: quem dispõe de título apto poderia regularizar a situação por outros meios (por exemplo, adjudicação compulsória).

A previsão do art. 1.242 comporta interpretação extensiva, abrangendo instrumentos que, embora informais, evidenciem inequívoca intenção de transferência da propriedade. Esse entendimento está em consonância com a função social da propriedade e com o direito fundamental social à moradia (CF/88).

Tese fixada

O recibo de compra e venda do imóvel basta para o preenchimento do requisito do justo título na usucapião ordinária. A previsão legal deve ser interpretada extensivamente para abranger os elementos que, embora ausente a regularidade formal, evidenciem a intenção de transferência da propriedade.

Relevância para o mercado imobiliário

A decisão é especialmente relevante em três frentes. Na regularização fundiária, consolida fundamento jurisprudencial para usucapião de imóveis que circulam informalmente por recibos e contratos de gaveta — situação corriqueira em loteamentos populares. Para incorporadores e loteadores, reforça a importância da outorga tempestiva das escrituras definitivas: a mora na entrega dos títulos, combinada com posse qualificada, pode viabilizar o reconhecimento da prescrição aquisitiva. Em due diligences, posses prolongadas sem escritura registrada devem ser tratadas como risco jurídico relevante no mapeamento da cadeia dominial.

Ressalva importante: o acórdão não tem efeito de recurso repetitivo e não vincula formalmente os demais tribunais. Trata-se, contudo, de precedente unânime da Terceira Turma, com sólida coerência com a jurisprudência anterior do STJ (cf. REsp 652.449/SP), dotado de elevada autoridade persuasiva.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui opinião legal sobre caso concreto.