Operações estruturadas que combinam contratos de locação atípica por encomenda (built to suit) com instrumentos de cessão de créditos imobiliários têm se tornado cada vez mais comuns no mercado de desenvolvimento imobiliário brasileiro. Uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferida em março de 2026, reafirmou princípios essenciais para quem atua nesse segmento — e vale conhecer seus fundamentos antes de estruturar ou questionar qualquer operação dessa natureza.
Uma empresa construtora celebrou, em fevereiro de 2020, dois contratos simultâneos: um contrato de locação atípica (built to suit) com uma instituição de ensino, comprometendo-se a construir e locar um imóvel em Pernambuco; e, para financiar a obra, um instrumento de cessão de créditos imobiliários com um banco, cedendo antecipadamente os recebíveis de aluguel dos primeiros dez anos da locação em troca de um aporte de R$ 16,5 milhões.
Com o advento da pandemia de COVID-19 e os decretos de restrição que se seguiram, a obra atrasou, o início do pagamento dos aluguéis pela locatária foi postergado, e o grupo empresarial deixou de receber os valores esperados — mas o banco continuou cobrando as parcelas da cessão. Os sócios, que haviam prestado fiança solidária, buscaram a revisão judicial do contrato.
O pedido foi integralmente negado. Os fundamentos da decisão são instrutivos:
O instrumento de cessão de crédito e o contrato de locação são negócios jurídicos distintos, com partes, objetos e causas econômicas inconfundíveis. O banco não se tornou locador ao adquirir os recebíveis. Não existe obrigação legal ou contratual que imponha simetria entre os índices de reajuste da locação (IGP-M anual) e os da cessão (IGP-M mensal).
O contrato foi assinado em 14 de fevereiro de 2020 — data em que a crise sanitária já era de conhecimento público. Esse fato mitiga o requisito de imprevisibilidade absoluta exigido pelo Código Civil. A variação de índice inflacionário, ainda que expressiva, configura álea ordinária de contratos empresariais celebrados entre partes sofisticadas.
Os sócios, ao assinarem o instrumento como principais pagadores e coobrigados solidários, assumiram responsabilidade autônoma e independente do fluxo de pagamentos da locatária. A retenção de 50% do capital financiado em conta vinculada (trava bancária) é mecanismo usual e legítimo em operações de project finance.
Quem estrutura operações de built to suit financiadas por cessão de recebíveis precisa ter clareza de que as obrigações perante o cessionário do crédito são autônomas em relação à performance do locatário. O risco de descasamento entre o fluxo de receitas da locação e as obrigações do instrumento de cessão deve ser cuidadosamente analisado e mapeado antes da assinatura — e não após o surgimento de dificuldades.
A intervenção judicial em contratos empresariais paritários é excepcional, cabendo apenas diante de onerosidade excessiva demonstrada de forma concreta e inequívoca, com extrema vantagem para a outra parte. Argumentos genéricos baseados na pandemia têm encontrado crescente resistência nos tribunais.
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