Conteúdos

O Superior Tribunal de Justiça, em decisão da Ministra Nancy Andrighi publicada em fevereiro de 2026, consolidou entendimento relevante sobre os efeitos da perda judicial da propriedade rural nos contratos de arrendamento em vigor. O tema interessa diretamente a investidores, proprietários rurais e empresas com operações em imóveis arrendados.

A situação analisada

Um arrendatário havia celebrado contratos de arrendamento rural com os proprietários de extensas fazendas no Mato Grosso, com prazo de vigência estendido até 2030 por meio de termos aditivos. No curso desse arrendamento, um terceiro obteve decisão reconhecendo seu direito de propriedade sobre os imóveis e foi imitido na posse. Diante disso, o arrendatário buscou o reconhecimento de que o novo proprietário estaria sub-rogado nas obrigações contratuais, devendo respeitar o prazo contratual até 2030.

A decisão do STJ

O pedido foi negado. O STJ fixou o seguinte entendimento: a regra de sub-rogação automática prevista no Estatuto da Terra — segundo a qual a alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe o arrendamento, ficando o adquirente obrigado pelo contrato — não se aplica quando a perda da propriedade decorre de decisão judicial em ação reivindicatória.

Fundamento central

Impor ao novo proprietário, que obteve o reconhecimento de seu domínio pela via judicial, a obrigação de honrar um contrato de arrendamento celebrado por quem jamais deveria ter sido proprietário implicaria transferir-lhe um encargo sem seu consentimento. Essa situação é substancialmente distinta de uma venda voluntária do imóvel.

Base normativa

O Decreto nº 59.566/66, que regulamenta o Estatuto da Terra, é explícito ao estabelecer que o arrendamento se extingue pela perda do imóvel rural. Com a extinção do contrato, o novo proprietário pode exigir a desocupação diretamente, sem necessidade de ajuizar ação autônoma de despejo ou rescisão.

Proteção até a colheita

A decisão não ignora a situação do arrendatário. O mesmo decreto garante ao arrendatário o direito de permanecer no imóvel até o término dos trabalhos necessários à colheita em curso — proteção mínima de caráter humanitário e funcional, que resguarda o ciclo produtivo em andamento.

Implicações práticas

Para quem investe em imóveis rurais por meio de aquisição judicial ou reivindicatória, esta decisão é relevante: o novo proprietário não estará vinculado a contratos de arrendamento preexistentes. Para arrendatários que celebram contratos com base em matrículas que não revelam litígios pendentes, o risco de extinção antecipada em caso de desfecho desfavorável ao arrendador é real — o que reforça a importância de due diligence cuidadosa antes da assinatura.