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O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial nº 2.008.542/RJ, sob o rito dos recursos repetitivos, fixou importante tese acerca dos limites da responsabilidade civil do corretor de imóveis em hipóteses de descumprimento contratual pela construtora ou incorporadora no âmbito de empreendimentos imobiliários.

A decisão, relatada pelo Ministro Raul Araújo e proferida pela Segunda Seção do STJ, possui efeitos vinculantes e relevantes impactos práticos para o mercado imobiliário, para corretores e imobiliárias, bem como para a condução de demandas judiciais envolvendo rescisão de contratos de promessa de compra e venda.

O caso teve origem em ação ajuizada por consumidores que pleiteavam a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em razão do inadimplemento da incorporadora, que não entregou a unidade imobiliária no prazo pactuado. Além da incorporadora, a sociedade corretora de imóveis também foi condenada solidariamente à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI).

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro manteve a condenação solidária da corretora, sob o fundamento de que os integrantes da cadeia de consumo responderiam solidariamente pelos prejuízos causados ao consumidor, o que motivou a interposição do recurso especial.

Ao analisar a controvérsia, o STJ destacou que a atividade de corretagem, nos termos dos arts. 722 e 723 do Código Civil, consiste na intermediação do negócio jurídico, com a aproximação das partes e a prestação de informações relevantes, não se confundindo com as obrigações assumidas pela incorporadora ou construtora no contrato de compra e venda.

Segundo o Tribunal, não é automática a responsabilização do corretor de imóveis por vícios do empreendimento, atraso na entrega ou inadimplemento contratual da incorporadora. A responsabilidade do corretor limita-se, em regra, a eventuais falhas na prestação do próprio serviço de corretagem.

Assim, o corretor ou a sociedade intermediadora somente poderá ser responsabilizado se houver demonstração de circunstâncias específicas, tais como: (i) envolvimento direto nas atividades de incorporação ou construção; (ii) integração ao mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) confusão ou desvio patrimonial em benefício do corretor.

Ao final do julgamento, foi fixada a seguinte tese repetitiva (Tema 1.173/STJ): “O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.”

A decisão confere maior segurança jurídica ao mercado imobiliário, ao afastar a responsabilização automática de corretores e imobiliárias por inadimplemento da obra, sem prejuízo da plena responsabilização das incorporadoras e construtoras, que permanecem como principais responsáveis pela execução e entrega do empreendimento.