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Entrega das chaves e responsabilidade do fiador na locação comercial: STJ veda “condicionamento” pelo locador
A Terceira Turma do STJ firmou importante entendimento sobre a responsabilidade de fiadores em contratos de locação comercial. O Recurso Especial 2.220.656/RJ foi interposto pelos fiadores de contrato de locação não residencial contra o acórdão que, ao reformar a sentença, julgou improcedentes os pedidos dos embargos à execução.
O que estava em discussão
No caso, fiadores discutiram, em embargos à execução, a cobrança de aluguéis e encargos após a locatária desocupar o imóvel e notificar o locador sobre o encerramento da locação. O ponto sensível foi o condicionamento do recebimento das chaves à assinatura de termo ou laudo de vistoria com indicação de avarias, o que poderia importar anuência com obrigações.
Entendimento do STJ
- A denúncia pelo locatário, com aviso escrito no prazo legal, é direito potestativo em locação não residencial por prazo indeterminado, não cabendo oposição do locador (Lei 8.245/1991, arts. 6º e 56).
- O locador não pode recusar ou condicionar a entrega das chaves à assinatura de documento que represente concordância com avarias, débitos ou quitação. Eventuais pretensões devem ser discutidas em ação própria.
- Diante de recusa injustificada, a consignação de chaves é via adequada para formalizar a restituição, observados os limites subjetivos da coisa julgada (CPC, art. 506).
- No caso concreto, concluiu-se que o fiador não pode ser onerado por aluguéis e encargos prolongados por conduta do locador que indevidamente obstou o encerramento, quando comprovadas desocupação e notificação tempestiva.
Impactos práticos
Locadores devem receber as chaves com ressalva (sem impor termo de concordância) e discutir danos ou débitos pela via própria. Locatários e fiadores, por sua vez, devem documentar o aviso, a desocupação e a tentativa de entrega; havendo recusa ou condicionamento, recomenda-se avaliar a consignação de chaves para reduzir controvérsias sobre o termo final do aluguel.
Mensagem final
O precedente reforça que a entrega das chaves não pode ser utilizada como mecanismo de coerção: encerrar a locação e cobrar eventuais prejuízos são atos juridicamente distintos.
Base: REsp 2.220.656/RJ, Terceira Turma do STJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgamento em 04/11/2025 (publicação em 07/11/2025).
