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Em recente julgamento do Recurso Especial nº 2.197.699/SP, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi, enfrentou questão sensível sobre a natureza da obrigação propter rem e a responsabilidade pelo saldo remanescente de despesas condominiais após a arrematação de imóvel em leilão pelo próprio condomínio credor. 

O caso concreto 

A controvérsia teve origem em execução de despesas condominiais, em que o apartamento devedor foi levado a leilão e arrematado pelo próprio condomínio, por valor inferior ao crédito. A antiga proprietária, Cimob Participações S/A, opôs exceção de pré-executividade para se eximir da cobrança do saldo, sustentando que a obrigação condominial, por ser propter rem, deveria ser integralmente assumida pelo arrematante. 

A decisão do STJ 

O Tribunal reconheceu que as despesas condominiais são, de fato, obrigações propter rem, com transmissão automática ao adquirente do imóvel, conforme dispõe o artigo 1.345 do Código Civil. Entretanto, destacou que o caráter ambulatório da obrigação não é suficiente para liberar o antigo titular de toda e qualquer responsabilidade. 

No caso analisado, como a arrematação ocorreu por valor inferior ao débito total, o STJ entendeu que o condomínio podia prosseguir na execução contra a antiga proprietária, em relação às despesas vencidas durante o período em que o imóvel esteve sob sua titularidade. 

Assim, o recurso especial foi conhecido e desprovido, permanecendo a obrigação pessoal da recorrente pelo saldo remanescente. 

Fundamentos relevantes 

1. Excepcionalidade da obrigação propter rem – A transmissibilidade automática é regra restrita, vinculada a hipóteses legais específicas (numerus clausus).
2. Responsabilidade sucessiva – O novo titular responde pelos débitos condominiais vinculados ao imóvel, mas isso não exonera o antigo proprietário das dívidas constituídas enquanto detinha a titularidade.
3. Equilíbrio entre credor e devedor – A perda da garantia real, com a arrematação pelo próprio credor, não impede a continuidade da cobrança do saldo devedor em face da antiga proprietária.

Implicações práticas 

O precedente reforça a necessidade de cautela em operações envolvendo imóveis com débitos condominiais. Para investidores, adquirentes e ex-proprietários, a decisão traz importantes reflexos: 

• O adquirente assume automaticamente os débitos vinculados ao imóvel, ainda que anteriores à arrematação;
• O antigo proprietário permanece responsável pelas despesas condominiais referentes ao período de sua titularidade; 
• Condomínios credores podem, mesmo após arrematar o bem por valor inferior ao crédito, cobrar o saldo devedor do antigo titular. 

Conclusão 

O STJ reafirma a natureza híbrida da obrigação condominial, que oscila entre obrigação real e pessoal. Embora seja transmitida ao novo proprietário, não exonera automaticamente o antigo, assegurando maior proteção ao crédito condominial e reforçando a segurança jurídica das relações em condomínios edilícios.