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Entendimento da COSIT nº 124/2025 reforça segurança jurídica nas incorporações imobiliárias

A Receita Federal, por meio da Solução de Consulta COSIT nº 124, publicada em 28 de julho de 2025, consolidou importante entendimento favorável ao setor de incorporação imobiliária ao reconhecer que o valor do imóvel recebido em permuta por incorporadoras submetidas ao Regime Especial de Tributação (RET), instituído pela Lei nº 10.931/2004, não deve ser computado como receita bruta para fins de apuração dos tributos abrangidos pelo regime.

O posicionamento baseia-se na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Parecer PGFN/CRJ/COJUD SEI nº 8.694/2021/ME e na sua extensão ao RET pelo Parecer SEI nº 13.369/2021/ME, posteriormente referendados pelo Despacho PGFN nº 167/2022. A orientação administrativa aplica-se a operações de permuta envolvendo exclusivamente imóveis, sem parcela complementar em dinheiro (a chamada “torna”), cuja existência, se houver, deve ser oferecida à tributação normalmente.

A COSIT esclareceu que o contrato de permuta não pode ser equiparado à compra e venda no campo tributário, pois não há, em regra, auferimento de receita, faturamento ou lucro, mas mera substituição patrimonial. Trata-se de reconhecimento expresso da não incidência de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins sobre o valor do bem recebido em permuta, inclusive no âmbito do RET, cuja base de cálculo é a receita mensal auferida no empreendimento.

Esse entendimento traz maior segurança jurídica aos empreendedores imobiliários, uma vez que pacifica a interpretação administrativa em sintonia com a jurisprudência do STJ e com os dispositivos do Código Civil (arts. 533 e 535), afastando autuações fiscais sobre operações de permuta que, há tempos, geravam controvérsia e insegurança.

Importante frisar que a conclusão da COSIT tem aplicabilidade imediata, vinculando a própria Receita Federal e protegendo o contribuinte que a adotar de autuações e imposições de penalidades, nos termos do art. 19-A da Lei nº 10.522/2002 e da Instrução Normativa RFB nº 2.058/2021.

Trata-se, portanto, de relevante avanço interpretativo em favor da racionalidade fiscal e da segurança das operações imobiliárias, com impacto direto na modelagem jurídica e econômica de empreendimentos submetidos ao RET.