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O Superior Tribunal de Justiça (STJ) publicou recentemente uma decisão que impacta diretamente compradores e vendedores de imóveis em todo o país. Segundo o entendimento da Corte Superior, nos casos em que a compra e venda não tenha sido levada a registro junto à matrícula do imóvel, há legitimidade passiva concorrente entre o promitente vendedor e promissário comprador para responder à ação de cobranças de taxa de condomínio, ainda que o comprador tenha ingressado na posse do imóvel.

Esta decisão corrige uma distorção decorrente da tese firmada no Tema 886, do STJ. Ela não só traz segurança jurídica aos condomínios quanto à exigibilidade dos débitos condominiais, mas também atrai uma atenção especial à questão nas operações imobiliárias na esfera contratual.

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Vendedor tem responsabilidade sobre a taxa de condomínio?

A questão relativa à legitimidade passiva e responsabilidade do vendedor e comprador em demanda que visa à cobrança de dívidas condominiais após a imissão na posse do imóvel pelo comprador, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro, ensejou, em 2015, a tese objeto do Tema 886, STJ, que definiu:

“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;

c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”

Natureza propter rem das quotas de condomínio

Ocorre que, a tese firmada no Tema 886 tinha como premissa assegurar que o vendedor, proprietário do imóvel no registro imobiliário, desde que dentro dos requisitos acima, não recebesse de surpresa demandas judiciais decorrentes de verbas condominiais supervenientes de imóvel que já estivesse em posse do comprador.

Contudo, à época, o referido julgado deixou de considerar a natureza propter rem das quotas de condomínio. Sendo assim, ficou aberta uma lacuna se a tese “c” supracitada deveria ser aplicada ao caso em sua literalidade.

A obrigação propter rem consiste, em apertada síntese, na obrigação que acompanha diretamente o bem e seu proprietário. Ela nasce com a titularidade do direito real, independe da vontade das partes, pois a origem da obrigação é o direito real sobre aquele bem. Neste caso, sobre o imóvel.

Diante disso e em razão da divergência de entendimentos da jurisprudência sobre o assunto, no recente julgado em questão (REsp 1.910.280), os ministros da Corte Superior, adequaram a interpretação sobre a Tese firmada no Tema 886. Em novo entendimento, consideraram o caráter propter rem da dívida de condomínio.

Entendimento do STJ

No referido julgado, firmou-se o entendimento de que uma vez ajuizada a ação de cobrança de quotas condominiais inadimplidas, a promessa de compra e venda não registrada não possui o condão de afastar a responsabilidade do proprietário vendedor perante o condomínio, sob pena de ser suprimida garantia do condomínio decorrente da natureza propter rem das quotas de condomínio, que vinculam as obrigações ao titular registral do imóvel que, como supracitado, independem de qualquer estipulação contratual entre comprador e vendedor.

Como destacado no referido julgado “o inadimplemento do adquirente, surge em face dele débito e responsabilidade, ao passo que o proprietário, embora não seja devedor, fica responsável pela dívida, em razão de natureza da obrigação que adere ao imóvel”.

Assim, restou firmado o entendimento de que, em atenção a natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre vendedor e comprador para responder à cobrança de taxa de condomínio. Ainda que o comprador tenha ingressado na posse do imóvel e que o condomínio tenha ciência inequívoca da promessa de compra e venda do imóvel.

Consequências para vendedor e comprador do novo entendimento sobre taxas de condomínio

Na prática, a aplicação deste novo entendimento traz consequências imediatas para todas as partes envolvidas em transações imobiliárias:

• Para os Vendedores: Surge a necessidade de se atentar quanto a regularização integral de todas as pendências antes da venda. Sendo assim, se faz necessário guardar comprovantes de quitação pelo prazo legal e monitorar a regularidade dos pagamentos das quotas condominiais após a entrega da posse até o efetivo registro da transmissão da propriedade. Além disso, é preciso prever mecanismos nos contratos de compra e venda que mitiguem os riscos patrimoniais decorrentes deste novo entendimento do Colendo STJ. Especialmente nos casos de financiamento e alienação fiduciária.
• Para os Compradores: Ganham maior segurança contra dívidas ocultas. No entanto, ressalta a importância e a necessidade de realizar diligências aprofundadas sobre a existência de dívidas antes de formalizar a compra. Deste modo, é possível reduzir os riscos de prejuízos futuros decorrentes de débitos do vendedor. Por outro lado, deve-se ter maior atenção quanto ao regular adimplemento das quotas condominiais de sua responsabilidade. Estas podem afetar o patrimônio do vendedor e ensejar medidas judiciais em seu desfavor.
• Para os Condomínios e Credores: Possuem benefícios diretos. Por exemplo, maior facilidade na cobrança de débitos antigos, possibilidade de ação direta contra o antigo proprietário e redução do risco de perdas.

Esta decisão do STJ representa um marco na segurança jurídica das transações imobiliárias. Ela exige maior atenção nas operações realizadas, reforçando a importância de contratos bem elaborados e assessoria jurídica especializada para garantir a segurança das Partes. A decisão também evita eventuais prejuízos financeiros que podem surgir anos após a concretização do negócio imobiliário.