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Em recente julgamento do REsp 2.183.144, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afastou a legitimidade passiva do proprietário do bem apresentado em garantia que fora objeto de permuta, sob o fundamento de que a responsabilidade se restringe ao bem e, portanto, não atinge a pessoa.

Embora na decisão tenha sido reforçado o entendimento de legitimidade passiva da parte que oferece em garantia real hipotecária um imóvel de sua titularidade já pacificado pela Corte, a especialidade do caso se deu em virtude da impossibilidade de penhora da matrícula-mãe, considerando a construção de condomínio edilício e a individualização das unidades erigidas.

Isto porque no caso julgado o bem hipotecado, um terreno, fora transferido à construtora que, em contraprestação, deu em pagamento, em benefício do garantidor, 09 unidades imobiliárias. Das unidades erigidas, o garantidor hipotecário (proprietário do terreno e permutante) buscou por meio de ação declaratória a baixa das hipotecas, sob justificativa da incidência da Súmula 308/STJ, cuja decisão transitou em julgado.

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Entendimento do STJ sobre a responsabilidade do garantidor hipotecário

No voto, o Min. Relator cuidou de descrever as etapas e mudanças havidas no curso da construção do empreendimento imobiliário, em especial a operação originária de garantia hipotecária de terreno para constituição futura de condomínio edilício, o registro da incorporação na matrícula-mãe e a individualização das matrículas das unidades erigidas, de modo que ao final concluiu que inviável a penhora da “matrícula-mãe” […], simplesmente porque ela deixou de representar um único imóvel e deu lugar a novas matrículas individualizadas para cada unidade do empreendimento.

Moura Ribeiro ainda destacou que apesar de o garantidor hipotecário ter sido incluído na qualidade de “interveniente garantidor hipotecante”, sua manutenção no polo passivo da presente execução não se mantém no caso de o imóvel objeto da garantia contratual ter sido substituído pelas diversas unidades autônomas.

Por outro viés, ainda que o credor hipotecário tenha requerido a penhora das unidades autônomas erigidas, o acórdão assentou que a ilegitimidade passiva do garantidor hipotecário também se sustenta, já que as hipotecas foram baixadas por decisão judicial transitada em julgado.

Concluiu que, por qualquer ângulo que se analise a questão, não há mesmo como manter o garantidor hipotecário no polo passivo da execução, seja porque o imóvel que justificou seu ingresso nos autos não mais subsiste (terreno), seja porque as unidades individualizadas de sua titularidade, tiveram seus gravames baixados.