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Em decisão monocrática do Ministro Gilmar Mendes, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que contratos particulares com efeito de escritura pública podem formalizar a alienação fiduciária de imóveis, mesmo para entidades que não atuam no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e o Sistema Financeiro da Habitação (SFH). 

Como ocorreu o julgamento? 

No Mandado de Segurança (MS) nº 39.930, julgado pelo STF em 12/12/2024, foi analisado o Provimento nº 172, de 5.6.2024, alterado pelo Provimento nº 175, de 15.7.24, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Concluiu-se pela possibilidade de formalização de alienação fiduciária sobre bens imóveis por meio de contrato particular com efeito de escritura pública para entidades que não operam no Sistema de Financiamento Imobiliário e no Sistema Financeiro de Habitação 

Em decisão monocrática proferida pelo Ministro Gilmar Mendes, do Supremo Tribunal Federal (STF), entendeu que não há impedimento legal sobre a instrumentalização do contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel por meio de contrato particular com efeito de escritura pública, por força da Lei nº 9.514/1994. O Tribunal reconheceu que a intenção do legislador sempre foi fomentar o mercado imobiliário e possibilitar que a população tivesse acesso facilitado ao crédito e de forma menos onerosa.  

Embora a decisão tenha sido proferida em sede de mandado de segurança individual, não há dúvidas de que as conclusões apresentadas no MS 39.930 deverão influenciar no julgamento de demandas futuras sobre o tema. Portanto, é de suma importância o entendimento firmado pelo STF e sua repercussão na interpretação dos Provimentos nº 172 e nº 175 do CNJ. 

Confira trechos relevantes da decisão: 

“Sublinho que o art. 38 da Lei 9514/97 tem forte ligação com o art. 22, que abre o Capítulo II da norma, tendo em vista que o primeiro se aplica expressamente aos “contratos referidos nesta Lei ou resultantes de sua aplicação” e o segundo traz as hipóteses de contratação do instituto da alienação fiduciária sobre bens imóveis, com a previsão expressa de que tal contratação pode se dar por pessoa física ou jurídica e não é privativa das entidades que operam no SFI (art. 22, § 1º) O art. 23 ainda prevê que a propriedade fiduciária de coisa imóvel constituir-se-á mediante registro no competente Registro de Imóveis do contrato que lhe serve de título, em harmonia com a previsão constante do art. 38, que confere aos atos e contratos celebrados por instrumento particular efeito de escritura pública, para fins de registro no Cartório de Registro de Imóveis. 

(…) 

Ao contrário, as alterações sofridas pelo art. 38 da Lei vieram, justamente, ampliar a sua incidência às pessoas físicas ou jurídicas, abrangendo todos os atos e contratos referidos na lei ou decorrentes de sua aplicação, além de deixar expressa a possibilidade de opção entre as duas formas de contratação (escritura pública ou instrumento particular com efeitos de escritura pública). Também da análise sistêmica e estrutural da norma, não se extrai a interpretação conferida pelo Conselho Nacional de Justiça, que terminou por criar obrigação excepcionada por lei específica para os contratos de alienação fiduciária em garantia sobre bens imóveis, independente de integrarem, ou não, o SFI ou o SFH, ou de serem formalizada por entes sujeitos à regulação do CVM ou do Bacen, relativamente a atos de transmissão dos recebíveis imobiliários lastreados em operações de crédito no âmbito do SFI”.